Umowa przedwstępna

Przez admin

Umowa przedwstępna jest to umowa, mająca na celu przygotowanie i zapewnienie zawarcia innej umowy, zwanej umową przyrzeczoną. Często są one zawierane na rynku nieruchomości, gdzie strony zobowiązują się na ich podstawie do kupna lub sprzedaży mieszkania, czy innej nieruchomości.

Potrzeba zawarcia umowy przedwstępnej powstaje wówczas, gdy strony przyszłego stosunku prawnego nie są jeszcze gotowe do związania się umową definitywną, ale pragną zagwarantować prawnie zawarcie tej umowy.

Instytucję umowy przedwstępnej reguluje przepis art. 390 § 1, stanowiący, że umowa ta może mieć charakter jednostronnie zobowiązujący co oznacza, że tylko jedna ze stron ma obowiązek zawarcia umowy albo dwustronnie zobowiązujący, gdy obie strony są nawzajem zobowiązane do złożenia oświadczeń o zawarciu umowy przyrzeczonej. Umową przyrzeczoną może być umowa zobowiązująca albo umowa zobowiązująco- rozporządzająca.

Podkreślić należy, że istotne postanowienia przyszłej umowy, muszą zostać określone już w umowie przedwstępnej. Strony mogą jednak wprowadzić postanowienia wykraczające poza ustawowe minimum jej treści. Przez istotne postanowienia umowy przyrzeczonej należy rozumieć essentialia negotii w przypadku umów nazwanych i elementy konieczne w przypadku umów nienazwanych. Chodzi tu więc o elementy niezbędne do określenia podstawowych świadczeń stron. Brak oznaczenia takich postanowień w umowie przedwstępnej powoduje jej nieważność. Umowa przedwstępna może zobowiązywać także do zawarcia kilku umów przyrzeczonych, oznaczając ich istotne postanowienia.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie jest koniecznym elementem umowy przedwstępnej. Może być jednak oznaczony jako konkretna data lub przez wskazanie danego zdarzenia. W przypadku braku oznaczenia w treści umowy przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej strona uprawniona w umowie jednostronnie zobowiązującej może wyznaczyć odpowiedni termin, natomiast w przypadku umowy dwustronnie zobowiązującej każda ze stron może określić taki termin. Za wiążący uznaje się ten, który został wyznaczony wcześniej. Jako odpowiedni należy poczytywać termin, który jest dostosowany do charakteru danej umowy przyrzeczonej i uwzględnia czas potrzebny do jej zawarcia. Określenie terminu, który nie jest odpowiedni, powoduje nieważność wyznacznego terminu. Termin jest określany przez jednostronne oświadczenie woli, które jest składane drugiej stronie Nie wymaga ono żadnej formy. Jeżeli strony nie wyznaczą tego terminu w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej, roszczenia z tej umowy gasną.

Przepisy nie przewidują dla ważności umowy przedwstępnej żadnej formy szczególnej, zarówno pisemnej, jak i formy aktu notarialnego. Podkreślić trzeba jednak, że forma umowy przedwstępnej odgrywa znaczenie, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Gdy dojdzie do takiej sytuacji druga strona może po pierwsze domagać się naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Po drugie, w przypadku, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, druga strona może domagać się zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli zatem umowa przedwstępna zostanie zawarta w takiej formie, jaka wymagana jest dla ważności umowy przyrzeczonej, wówczas możliwe jest przymusowe doprowadzenie do zawarcia umowy właściwej, a nie tylko żądanie odszkodowania.

Warto ponadto pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

Praktyką jest, że przy zawieraniu przedwstępnych umów sprzedaży kupujący przekazuje sprzedającemu zadatek. Stanowi on dodatkowe zastrzeżenie umowne mające na celu zdyscyplinowanie strony do wykonania umowy. Zadatek przybiera najczęściej postać sumy pieniężnej.

Źródło: G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny. Komentarz, red. J. Ciszewski, P. Nazaruk, Warszawa 2019, art. 389.

Zostaw komentarz

Umowa przedwstępna 1Umowa przedwstępna 2